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「高く売れる」は本当？査定の仕組みと会社選びの落とし穴
「うちの物件、思ったより高く売れるみたい…」
インターネットの査定サイトや不動産会社の広告で、こうした言葉に惹かれた経験のある方も多いのではないでしょうか。
しかし実際には、「査定価格＝売れる価格」ではないのが不動産売買の現実です。
しかも、依頼する不動産会社によって、販売戦略や価格設定、売れるまでのスピードは大きく異なります。
今回は、物件を売却する際に知っておきたい
「不動産会社の選び方」「査定価格のカラクリ」「一括査定サイトの本当のところ」などについて、現場目線で解説します。
1．なぜ不動産会社は「高く売れる」と言うのか？査定価格のカラクリ
不動産会社が提示する査定価格には、いくつかの目的が隠れています。
● 査定価格とは「売れる見込み価格」ではなく「売主への提案価格」
多くの会社が提示する査定価格は、「この金額で売れればいいですね」という提案ベースであり、
実際にその価格で売れる保証があるわけではありません。
● 査定価格が高い＝良い会社とは限らない
売却を受託するために、あえて相場より高めの査定を出すケースも少なくありません。
売主としては高く売りたい気持ちがあるため、「高値を出す会社＝良い会社」と感じやすいのですが、
結果的に長期間売れ残り、最終的には値下げを余儀なくされる…という流れも多く見られます。
● 販売戦略や広告力によって「適正価格」は変動する
査定価格はあくまでスタートライン。
そこから「どう売るか」「誰に届けるか」という営業戦略によって、最終的な成約価格は変わります。
2．一括査定サイトのメリット・デメリット
現在、多くの方が「不動産 一括査定」などのサイトを利用して複数社の査定を比較しています。
確かに便利な仕組みではありますが、過信は禁物です。
【メリット】
- 一度に複数社の査定が受けられ、相場感をつかみやすい
- 対応エリアや物件種別に強い会社を見つけやすい
- 対面せずに依頼できるため、気軽に相談できる
【デメリット】
- 査定後に電話やメールで営業が集中するケースがある
- 「とりあえず高く提示して契約を取ろうとする会社」が混ざる
- 実際の販売活動やサポート体制までは比較できない
つまり、一括査定はあくまで情報収集の一手段であり、
それだけで依頼先を決めるのはリスクがあるということです。
3．信頼できる不動産会社の見極め方とチェックポイント
不動産売却は、査定価格よりも「誰に任せるか」が成否を分けます。
以下のような点を基準に、実際に会って話を聞くことが重要です。
■ 提案される販売方法は現実的か？
- 高すぎる価格設定ではないか
- 市場の動きや近隣事例と比較して説明があるか
■ 契約の種類を明確に説明してくれるか？
- 専属専任／専任／一般媒介の違いとメリット・デメリットを伝えてくれるか
- 売主にとって不利な条件で契約を急がせていないか
■ 担当者の経験や地域の理解はあるか？
- エリア特性や買主層に応じた提案ができているか
- 物件の強み・弱みを具体的に説明してくれるか
■ 成約事例や販売戦略が提示されるか？
- 過去の売却実績や広告・内覧対応の具体例があるか
- ネット広告以外の販路（顧客紹介など）を持っているか
一見、派手な広告や高額査定が目を引きますが、地味でも誠実な対応をしてくれる担当者の方が最終的に満足度が高いという声も多く聞かれます。
4．査定後〜売却までの流れと理想的な進め方
不動産会社を決めたら、売却活動の流れは次のようになります。
- 査定・相談（売却希望時期や価格のすり合わせ）
- 媒介契約の締結（契約種別の選択）
- 販売活動（広告・内覧対応・条件交渉）
- 買主の決定と売買契約の締結
- 引渡し・残代金の受領・登記手続き
■理想的な進め方の例
- まずは相場観を掴むため、2～3社から査定を取り、話を聞く
- 実際の成約事例や販売戦略を比較検討
- 担当者と十分な打合せの上で媒介契約を結ぶ
- 無理に高く売ろうとせず、「売れる価格」を冷静に見極める
- 引渡し時期や契約内容をしっかり確認（住み替え等ある場合は特約も）
5．まとめ：信頼できる会社と「現実的な価格」で、着実に進める
不動産売却は、一度売り出してしまうと途中で方針を変えるのが難しい取引です。
「査定価格が高かったから」「知名度があるから」という理由だけで決めるのではなく、
実際に何をしてくれるか、どういう形で売ってくれるかを見極めることが大切です。
ポイントは、価格よりも戦略、戦略よりも担当者との信頼関係。
売主の状況や希望を丁寧に聞き取り、将来のトラブルを未然に防ぐアドバイスをくれる会社であれば、
たとえ派手な営業トークがなくても、納得のいく売却に近づけるはずです。
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