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不動産売却で必ず知っておきたい「税金の基本」〜譲渡所得税・特例・必要書類を解説〜
不動産を売却する際、「税金」の問題は避けて通れません。
特に譲渡所得税は、売却金額から一気に大きな金額が差し引かれることもあるため、事前の正しい理解が重要です。
「売却するのはまだ先の話だから」「利益が出なければ関係ないのでは？」
そんなふうに考えていると、思わぬ税負担に悩まされることになりかねません。
今回は、不動産売却時に必ず知っておきたい**「譲渡所得税の基本と節税のポイント」**をわかりやすくご紹介します。
事前に知識を身につけておくことで、スムーズで納得感のある売却が可能になり、結果的にご自身やご家族の負担を軽減できます。
1．知らないと損する「譲渡所得税」の仕組み
不動産を売却すると、その利益に対して譲渡所得税がかかる可能性があります。
「利益」と聞くと、「売った金額からそのまま税金がかかるのか？」と不安になるかもしれませんが、正確には以下の計算式で税額が決まります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入費用 + 諸経費）
さらに、売却するまでの「所有期間」によって税率が変わるのもポイントです。
- 短期譲渡所得（5年以下）
39.63％
所得税：30.63％
住民税：9％ - 長期譲渡所得（5年超）
20.315％
所得税：15.315％
住民税：5％
※ともに2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。
5年以上所有していれば、税負担は大きく軽減される可能性があります。
そのため、売却タイミングの見極めは非常に重要です。
2．活用しないと損！不動産売却の「特例制度」
不動産売却には、税金を軽減できる特例が複数用意されています。
知らずに売却を進めてしまうと、数百万円単位で損をしてしまうケースも珍しくありません。
代表的な特例は以下のとおりです。
【3,000万円特別控除】
マイホームを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
一定の条件を満たせば適用されるため、マイホーム売却時には必ず確認しましょう。
【所有期間10年超の軽減税率】
長期間所有していたマイホームの場合、税率をさらに軽減できる特例です。
これにより、売却による税負担が大幅に抑えられるケースもあります。
【買い換え特例】
新たに不動産を購入する場合、売却益に対する課税を先送りできる特例です。
将来的に不動産の買い替えを検討している方は、活用を検討する価値があります。
こうした特例は**「申告しなければ適用されない」**ものばかり。
「あとで税務署から教えてもらえる」ものではないため、事前にしっかり調べることが重要です。
3．売却前に準備すべき「必要書類」と手続きの流れ
不動産売却では、事前に多くの書類を準備する必要があります。
必要書類を事前に確認しておくことで、売却の流れをスムーズに進めることができます。
主な必要書類は以下のとおりです。
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 売買契約書（購入時のもの）
- 媒介契約書（売却時）
- 取得費を証明する領収書類（リフォーム費用など含む）
- 本人確認書類（免許証など）
特に取得費（購入費用）を証明する書類は、税額を大きく左右するため非常に重要です。
「もう捨ててしまった…」というケースでは、**概算取得費（売却価格の5%）**で計算され、結果的に不利になることもあります。
また、譲渡所得税の申告は翌年の確定申告で行う必要があります。
早めに準備し、慌てず対応することが大切です。
4．“今すぐ”知識を得ることで、将来の不安が大幅に軽減されます
不動産売却の税金は、知らなければ損をする仕組みになっています。
「まだ売るつもりはない」「親の家だから自分は関係ない」
そう考えている方ほど、今のうちに基本だけでも知っておくことで、いざという時の不安やトラブルを防ぐことができます。
- 「将来的に家を売るかも…」
- 「相続で不動産を引き継ぐ可能性がある」
- 「家族に負担をかけたくない」
そう感じた瞬間こそ、行動のタイミングです。
正しい知識を持つことは、ご自身と家族を守る第一歩となります。
話しにくい話題こそ、「第三者」が入る意味があります
不動産の売却や解体、遺品整理、さらには不用品処分のような片付け、名義変更等に関する話題は、家族同士だけでは話しにくく、後回しにされがちです。
ご家族だけでは難しい話題も、第三者である専門家が同席することで、落ち着いた話し合いが可能になります。
当オフィスでは、ご家族の立場やお気持ちに配慮しながら、「話し合いの場づくり」を丁寧にサポートしています。
また、公正証書遺言や任意後見契約等の書類作成支援をはじめ、不動産の売買・空き家や古屋の解体・不用品処分・遺品整理・名義変更など、相続に伴う実務を一括で対応。
法律と現場の両面から、ワンストップでご家族の将来を支えます。
「まだ早いかな」「家族にどう切り出せばいいかわからない」「どこに相談したらいいのかわからなかった」という声を私たちはたくさん聞いてきました。
だからこそ、その一歩を一緒に踏み出すための伴走者として、私たちがお役に立てればと思っています。
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